Rechtsberatung

Top 10 Tipps beim Immobilienkauf in Bulgarien

  • Prüfe die Grundbücher vor dem Kauf der Immobilie genau. Oftmals entdeckt man darüber Altlasten oder fehlende Genehmigungen. Folgende Fragen sollte man sich stellen:
    • Liegt das Grundstück / Haus evtl. an der Küste innerhalb einer bestimmten Entfernung / Zone zum Meer, innerhalb derer das (Weiter-) Bauen gar nicht oder nur eingeschränkt erlaubt ist?
    • Teilweise sind diese Pläne schon im Internet veröffentlicht.
    • Haben die Nachbarn (zu) dicht an das Grundstück herangebaut (und wenn ja , gibt es dafür Genehmigungen)?
    • Handelt es sich um ein geteiltes / zu teilendes Grundstück / Haus?
    • Liegt dafür eine Teilungserklärung bereits vor? Gibt es dafür kaufvertragliche Vorbestimmungen des /der Vorbesitzer/s?
    • Prüfe vor allem, ob das Grundstück 1/1 an den Verkäufer eingetragen ist?
  • Grundstück durch einen Geometer vermessen lassen - Grenzsteine sind *mobil*!
  • Wegerecht über andere Flächen erforderlich und prüfen, ob diese eingetragen sind?
  • Einen Vertrauensmann, der die Landessprache beherrscht, zu ALLEN Terminen mitnehmen! Hat man einen zuverlässigen Kontakt vor Ort, der einem hilft und nach dem Rechten schaut, wenn man nicht dort ist?
  • Wer sind die Nachbarn, sitzt man zwischen zwei *Fronten*?
  • Landwirtschaftliche Flächen, sog. NICHT-urbanisiertes Land, also alles, was NICHT als Bauland ausgewiesen ist, kann NICHT von Ausländern erworben werden. Man braucht einen Bulgare, der das Grundstück kauft. Im Gegenzug lässt man eine Hypothek zu eigenen Gunsten eintragen - dann sollte man sich aber nie zerstreiten.
  • Online-Bankkonto für Ausländer in  Bulgarien eröffnen, z.B. bei der Raiffeisen-Bank...
  • Wie viele Personen sind als Miteigner der Immobilie eingetragen?
  • Man sollte unbedingt versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann, und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist bzw. alles heraus bekommen kann.
  • Vorsicht ist übrigens auch bei der Einschaltung von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (ein Alleinvertretungsrecht gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen.
Exkurs: Weitere 14 Tipps
1. Der erste Weg führt in der Regel zu einem Makler. Vorsicht ist bei der Einschaltung von mehreren Maklern geboten. Die Objekte werden häufig von verschiedenen Maklern angeboten (ein Alleinvertretungsrecht und Maklergesetz gibt es noch nicht) und wann man am Ende etwas kauft, kann es zu Problemen mit den verschiedenen Maklern kommen.
2. Man sollte deshalb versuchen, einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu finden, mit dem man sich verständigen kann und dem alles über die "Geschichte" des Objektes bekannt ist, bzw. alles heraus bekommen kann. Diesen sollte man möglichst zu allen Terminen mitnehmen. Der kann auch klären, wie das mit den Nachbarn so ist. Das sollte man sich ruhig etwas kosten lassen, denn diese Investition kann sich sehr schnell bezahlt machen
3. Laß dir von dem Verkäufer die beglaubigte Kopie eines aktuellen Grundbuchauszuges und Katasterauszuges geben. Darin kann man schon erkennen, wer im Kataster und Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es kann vorkommen, daß Leute ein Grundstück oder Objekt verkaufen wollen, obwohl sie alleine gar nicht dazu berechtigt sind. Prüfe dabei auch, ob Altlasten eingetragen sind. Anhand der Katasternummern kannst du selbst im Internet nachsehen, wie die aktuellen Eintragungen im Kataster und Grundbuch aussehen.
4. Kläre dann, ob das Objekt auf einem Grundstück steht, welches im einem Bebauungsplan liegt. Ein Bebauungsplan und ein Versprechen nur von der Gemeinde reicht nicht aus.
5. Ist bis dahin alles in Ordnung, besorge dir selbst (mit Hilfe der Makler) einen Rechtsanwalt, der auch deine Sprache spricht und die notwendigen Behördenwege kennt. Entsprechende Listen sind im Internet vorhanden, aber häufig kann auch ein Landsmann, der schon selbst Erfahrungen gesammelt hat, bei der Suche helfen. Auch die deutsche Botschaft in Zagreb kann da behilflich sein.
6. Im Umgang mit dem Rechtsanwalt möglichst viel schriftlich machen. Ist das nicht immer möglich, einen Zeugen mitnehmen, der später bezeugen kann, was besprochen worden ist. Das gilt übrigens auch für alle anderen Schritte.
7. Sollte man sich zum Kauf eines Hauses oder Grundstücks (keine Wohnung) entschlossen haben, ist es dringend notwendig, einen vereidigten sog. Geometer (Landvermesser) schriftlich mit der Vermessung zu beauftragen und Grenzbefestigungen anbringen lassen, die nicht verändert werden können. Es ist auch angebracht, sich von ihm schriftlich bestätigen zu lassen, wie und wo er die Grenzen festgelegt hat. In diesem Zusammenhang sollte gleichzeitig auch die Wegerechtsfrage geklärt und eingetragen werden. Auch hier gilt wieder: Such dir den Geometer selber aus und achte möglichst darauf, daß er mit keinem der anderen Beteiligten verwandt oder befreundet ist.
8. Bei fertigen Objekten (Haus oder Ferienwohnung) sollte man sich die Baugenehmigung und den Bauabnahmeschein in beglaubigter Kopie geben lassen, denn sonst kann passieren, daß man sie später nie wieder verkaufen kann. Ab 2008 werden Eigentumsübertragungen im Grundbuch nur noch vorgenommen, wenn diese Papiere vom Käufer vorgelegt werden.
9. Sollte es zu einer Kaufvereinbarung kommen, schlage ich folgende weitere Vorgehensweise vor: Die im Vorvertrag vereinbarte Anzahlung  so gering wie möglich halten. Wer ganz sicher gehen will, sollte sich von dem Verkäufer eine Bankbürgschaft geben lassen, die sicher stellt, daß, wenn der Hauptvertrag aus Verschulden des Verkäufers nicht zustande kommt, die Anzahlung wieder zurück erstattet wird. Die durch die Bürgschaft entstehenden Kosten sollten sich beide Vertragsparteien teilen. In dem Hauptkaufvertrag sollte eine Klausel eingebaut werden, daß vor allem bei Neubauten eine 5-jährige Baugarantie für den ordnungsgemäßen Bau des Objektes abgegeben wird. Auch diese Baugarantie sollte über eine Bankbürgschaft abgesichert werden, deren Kosten von beiden Parteien getragen wird.  
10. Letztendlich sollte man versuchen, in dem Hauptkaufvertrag eine Klausel einzubauen, die besagt, daß der Restkaufpreis innerhalb von 8 Tagen gezahlt werden muß, wenn die Genehmigung des Ministeriums vorliegt..
11. Bei renovierungsbedürftigen Objekten sollte auf jeden Fall vorher geklärt sein, wer und zu welchen Preisen diese Renovierung durchführt. Dabei sollte man wie oben versuchen, die Hilfe einer deutschsprachigen vertrauenswürdigen Person in Anspruch zu nehmen, die zwar auch evtl. etwas kostet, einem aber Reinfälle ersparen kann.
12. Das Gleiche gilt natürlich auch für einen völlig selbst errichteten Neubau. Dafür benötigt man einen Architekten bzw. Projektanten und man sollte zusätzlich beachten, daß dabei nicht unerhebliche Gemeindeabgaben pro m2 errichteten Wohnraum fällig werden.
13. Schließlich sollte man noch auf zwei Dinge achten. Man sollte eine zuverlässige Person haben, die nach dem Objekt schaut und nach dem Rechten sieht, wenn man nicht selbst vor Ort ist. Und es ist vorteilhaft, wenn man ein Devisenkonto bzw. Kunakonto bei einer kroatischen Bank eröffnet, damit man Überweisungen nach dort vornehmen kann. Das gilt nicht nur für Immobilienkäufer, sondern auch für ganz normale Urlauber. Bei verschiedenen Banken kann der Zahlungsverkehr auch Online abgewickelt werden, wodurch die Zahlung einfacher wird.